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一、引言

二、十大趨勢(shì)

國(guó)家工信部部長(zhǎng)提出“要著力培育發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)鏈，比如5G、新能源汽車、高端醫(yī)療裝備、生物醫(yī)藥、新材料等，著力提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈，保持產(chǎn)業(yè)鏈的完整”?；趪?guó)家產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈、補(bǔ)鏈政策，《江蘇省產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈三年行動(dòng)方案》等指引，各園區(qū)根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，積極引進(jìn)新興行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目，培植具有產(chǎn)業(yè)鏈“鏈主”地位的引領(lǐng)型企業(yè)，并以之為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈上下游輻射與延伸，利用“鏈主”企業(yè)的渠道、品牌、數(shù)據(jù)、技術(shù)、系統(tǒng)集成等優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建“業(yè)務(wù)共生，生態(tài)共建，利益共享”的產(chǎn)業(yè)共同體，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈布局，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈韌性。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)園區(qū)數(shù)量和規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，為了避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的資源浪費(fèi)，國(guó)家在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見(jiàn)》中強(qiáng)調(diào)“要避免開發(fā)區(qū)同質(zhì)化和低水平惡性競(jìng)爭(zhēng)，形成各具特色、差異化的開發(fā)區(qū)發(fā)展格局。鼓勵(lì)以國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和發(fā)展水平高的省級(jí)開發(fā)區(qū)為主體，整合區(qū)位相鄰、相近的開發(fā)區(qū)，對(duì)小而散的各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行清理、整合、撤銷，建立統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)、實(shí)行統(tǒng)一管理”。園區(qū)發(fā)展從追求招商規(guī)模到注重招商質(zhì)量，各地結(jié)合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、條件和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)向，對(duì)各地園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“整理、優(yōu)化、升級(jí)”，從而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整合與聚焦。另外受新冠疫情及外部沖擊等的影響，我國(guó)逐漸自主進(jìn)行新興產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)的布局，加強(qiáng)基礎(chǔ)性研發(fā)設(shè)計(jì)，不斷提升產(chǎn)業(yè)科技含量和附加值，逐漸向價(jià)值鏈中高端發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新化和高端化。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的探索階段，部分園區(qū)發(fā)展缺乏城市自然稟賦的支撐，生活配套、公共服務(wù)配套等的缺失使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展融合度較低，基于“產(chǎn)城分離”的發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)務(wù)院在《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》中提出了“產(chǎn)城融合”的發(fā)展理念，各地區(qū)紛紛提倡“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的發(fā)展格局，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)與城市相互需求、彼此促進(jìn)，形成“產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市提升綜合實(shí)力、城市反哺產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”的良性循環(huán)，推動(dòng)單一的生產(chǎn)型園區(qū)經(jīng)濟(jì)向生產(chǎn)、服務(wù)、消費(fèi)等多功能為一體的綜合性城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

國(guó)家關(guān)于支持“飛地經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的相關(guān)政策鼓勵(lì)各地共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、優(yōu)化資源配置，受產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)移等要素激發(fā)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異，東部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略新興行業(yè)和金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，市場(chǎng)需求主要為科技園區(qū)、總部基地等；中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，市場(chǎng)需求主要為工業(yè)園區(qū)、物流園等。各地因地制宜，專業(yè)分工更為明確，結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)等最大化發(fā)揮資源配置優(yōu)勢(shì)。

園區(qū)主要管理機(jī)構(gòu)既承擔(dān)區(qū)域內(nèi)發(fā)展規(guī)劃、規(guī)范制定等行政管理功能，又承擔(dān)著開發(fā)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)等市場(chǎng)功能，是過(guò)去園區(qū)管理的常見(jiàn)方式。為減少政府對(duì)于園區(qū)發(fā)展的行政干預(yù)，提高園區(qū)運(yùn)行效率，園區(qū)管理體制逐漸發(fā)生改變，“管委會(huì)+開發(fā)公司”的混合型管理模式更能滿足市場(chǎng)需求，通過(guò)建立專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司和管委會(huì)共同承擔(dān)園區(qū)管理工作，逐步實(shí)現(xiàn)由政府主導(dǎo)型向市場(chǎng)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。管委會(huì)負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)管理、產(chǎn)業(yè)研究、業(yè)務(wù)監(jiān)督、行政審批等職能，重點(diǎn)在于協(xié)調(diào)和監(jiān)督；公司承擔(dān)融資開發(fā)、園區(qū)設(shè)施建設(shè)、招商項(xiàng)目落地、入園企業(yè)服務(wù)等職能，從而形成政府、市場(chǎng)、社會(huì)等多元主體共同參與園區(qū)治理，進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)發(fā)展活力。

近年來(lái)，園區(qū)開發(fā)模式從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式，從地產(chǎn)商模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)商模式，包括運(yùn)營(yíng)品牌輸出模式、搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)模式、投資孵化模式等，相應(yīng)地促進(jìn)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商等盈利模式也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，形成土地運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入、增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入、產(chǎn)業(yè)孵化及金融運(yùn)作業(yè)務(wù)收入等并舉的盈利模式。土地運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)包括物業(yè)的租賃及出售等；增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要包括公共服務(wù)平臺(tái)等技術(shù)服務(wù)，咨詢、公共關(guān)系、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)業(yè)服務(wù)和餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、教育等商業(yè)配套服務(wù)；產(chǎn)業(yè)孵化及金融運(yùn)作業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)投資基金、股權(quán)投資、融資服務(wù)等。

傳統(tǒng)的提供土地、稅收優(yōu)惠政策等進(jìn)行招商的模式對(duì)企業(yè)的吸引力度逐漸減弱，已經(jīng)無(wú)法滿足園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的要求，多元化招商方式開始出現(xiàn)，其中包括產(chǎn)業(yè)鏈招商模式—明確產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)類型進(jìn)行定向招商，也包括互聯(lián)網(wǎng)+招商、委托招商、合作招商等模式，部分地方鼓勵(lì)通過(guò)提供股權(quán)融資、擔(dān)保抵押、低息貸款等金融服務(wù)開展資本招商，推出“基金引導(dǎo)，股權(quán)招商”政策，為企業(yè)解決資金等關(guān)鍵問(wèn)題，充分發(fā)揮資本對(duì)于產(chǎn)業(yè)招商的杠桿作用。目前，已經(jīng)有一些園區(qū)進(jìn)行了利用資本運(yùn)作并購(gòu)上市公司，并最大化上市公司產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的創(chuàng)新性嘗試，通過(guò)上市公司效應(yīng)吸引產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)企業(yè)入駐從而進(jìn)一步壯大產(chǎn)業(yè)集群。

鑒于園區(qū)“軟環(huán)境”是很多企業(yè)當(dāng)下關(guān)注的重點(diǎn)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商從只為入駐企業(yè)提供空間載體以及簡(jiǎn)單的入駐服務(wù)，逐步發(fā)展至為企業(yè)提供多元化、一站式服務(wù)，例如搭建各類公共服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)進(jìn)行上下游資源的對(duì)接，幫助企業(yè)進(jìn)行人才培訓(xùn)，幫助企業(yè)組織推介會(huì)、路演，建立產(chǎn)業(yè)服務(wù)聯(lián)盟，為企業(yè)提供法律咨詢、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、大數(shù)據(jù)服務(wù)等，不斷通過(guò)資源要素整合，營(yíng)造出更適應(yīng)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、人才創(chuàng)業(yè)的高層次創(chuàng)新生態(tài)，打造出更好的營(yíng)商環(huán)境，切實(shí)幫助企業(yè)解決發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題，充分挖掘潛在的企業(yè)需求，努力幫助園內(nèi)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)，從而進(jìn)一步助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

由于各類園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)開始涉足產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)，很多園區(qū)開發(fā)商定位為產(chǎn)業(yè)投資商，園區(qū)內(nèi)企業(yè)融資渠道開始多元化，既包括平臺(tái)公司、創(chuàng)投公司、金融機(jī)構(gòu)設(shè)立的各類股權(quán)直投、產(chǎn)業(yè)投資基金、母基金、專項(xiàng)基金等，對(duì)落戶園區(qū)有發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略性投資；也包括園區(qū)內(nèi)嵌入的金控類平臺(tái)等提供的擔(dān)保、融資租賃、小額貸款和資產(chǎn)管理等金融服務(wù)，切實(shí)解決中小企業(yè)的融資需求，一改各類企業(yè)過(guò)去以銀行貸款為主的融資方式，為企業(yè)增速發(fā)展提供了支撐，進(jìn)一步促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以增強(qiáng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)力。

2020年，國(guó)務(wù)院等相關(guān)部門出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)將戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等納入試點(diǎn)范圍，使得從事園區(qū)投資建設(shè)相關(guān)的政府平臺(tái)或地產(chǎn)開發(fā)商可通過(guò)REITs產(chǎn)品獲得融資，解決資金缺口，降低融資成本。園區(qū)一般通過(guò)傳統(tǒng)租售逐步實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，回收周期較長(zhǎng)，對(duì)各類園區(qū)建設(shè)開發(fā)商形成資金占用較多、杠桿率較高的壓力，REITs的推出可盤活園區(qū)固定資產(chǎn)，打通投建商合理退出渠道，幫助投建商實(shí)現(xiàn)“投融管退”的資產(chǎn)循環(huán)。