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當(dāng)前城市國(guó)企正從“融資端”逐步走向“投資端”，其定位隨之轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;促進(jìn)城市健康發(fā)展的投資主體”。相對(duì)一般企業(yè)而言，城市國(guó)企兼具盈利性和社會(huì)功能性，因此其投資活動(dòng)具有一定特殊性，既要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，又要起到調(diào)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用，因此一方面要提高投資能力、整合能力，另一方面要選擇適合的投資產(chǎn)業(yè)，才能最大化城市的潛力。對(duì)此，結(jié)合實(shí)際，卓遠(yuǎn)提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復(fù)、智慧文旅、社區(qū)養(yǎng)老五大主題，詳細(xì)對(duì)上述產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、城市國(guó)企參與路徑和案例，以及回報(bào)情況加以剖析。
第一篇：萬(wàn)億“城市大管家”市場(chǎng)的背后的商業(yè)邏輯
第二篇：建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇：擁抱綠色未來(lái)！探索土壤修復(fù)產(chǎn)業(yè)的新契機(jī)！
第四篇：智慧文旅引爆旅游熱潮，探尋破局之路
第五篇：解讀未來(lái)趨勢(shì)，社區(qū)養(yǎng)老正大展拳腳！
第六篇：后環(huán)保3.0時(shí)代，環(huán)保上市企業(yè)重塑價(jià)值的大機(jī)會(huì)
第七篇：激活房源，構(gòu)筑住房保障：租賃市場(chǎng)新策略
作者：南京卓遠(yuǎn)研究中心
保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱：保租房）是落實(shí)“租購(gòu)并舉”的重要抓手，也是盤活房地產(chǎn)存量市場(chǎng)、探索新型發(fā)展模式的有效方式。由于需要保租房的群體基數(shù)較大、不同類型人群的租住需求不同、新增城市保障性住房的建設(shè)用地規(guī)模供應(yīng)不夠、財(cái)政壓力較大等原因，有效供給不足成為影響保租房發(fā)展的主要制約因素，這給保租房的“落地”造成了障礙。當(dāng)前各地政策要求保租房房源籌集上應(yīng)當(dāng)“以存量為主，新建為輔”，盤活資產(chǎn)存量，擴(kuò)大房源籌集渠道，除了利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保租房之外，存量閑置房屋“納保”“非轉(zhuǎn)租”等舉措更是靈活應(yīng)用在市場(chǎng)實(shí)踐中，該類舉措優(yōu)化了保租房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，打通了買賣市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的良性循環(huán)。
除此以外，各地通過(guò)激勵(lì)政策加大支持力度，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。在稅收上，提到利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保租房，取得保租房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)項(xiàng)目后，可比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策減免及免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；在金融上，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向其提供長(zhǎng)期貸款，加快住房租賃基金以及公募REITs的發(fā)行，使市場(chǎng)形成完整的‘投融建管退’閉環(huán)模型；在土地上，利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地發(fā)展保租房，相關(guān)用地使用權(quán)出租、出讓及其最高年限，轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照住宅用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行等。相信在“租購(gòu)并舉”以及盤活存量雙政策疊加下，保租房供給增量將迎來(lái)持續(xù)擴(kuò)充，未來(lái)可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主流之一，而哪些區(qū)域?qū)⑹瞧渲攸c(diǎn)布局之地？又有哪些存量房屋有機(jī)會(huì)改造成保租房，前景如何？參與企業(yè)又該如何展開(kāi)運(yùn)營(yíng)？
一、保障性租賃住房概念界定
綜合中央及地方政策來(lái)看，保租房主要指，在批準(zhǔn)的土地使用年限內(nèi)，通過(guò)新建或存量改建方式提供，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，適當(dāng)配置三居室等大戶型，且租金低于同品質(zhì)同地段的市場(chǎng)化租賃住房的保障性租賃住房產(chǎn)品。目前各地保租房以集中式供應(yīng)為主，不過(guò)城市之間的差異性較大，例如武漢、成都、長(zhǎng)沙允許一些家庭住戶申請(qǐng)納入保租房項(xiàng)目房源供應(yīng)。
根據(jù)當(dāng)前各省對(duì)保租房在戶型、面積的規(guī)定，當(dāng)前我國(guó)保租房主要有公寓型和宿舍型兩種類別。但流動(dòng)人口聚集度較高的一線和新一線城市，如上海、北京等地，住房租賃人群更加多元化，為城市運(yùn)行提供服務(wù)保障的外來(lái)務(wù)工人員、新型農(nóng)民工、舉家遷移等人群的租房需求有待滿足，因此此類城市更為細(xì)致地劃分為宿舍型、公寓型、住宅型三類，提供“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系。本文根據(jù)《北京市保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》以及市場(chǎng)實(shí)踐對(duì)三種房型加以區(qū)別。
表1 保租房分類
來(lái)源：由卓遠(yuǎn)整理，參考《北京市保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》、《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展行動(dòng)方案》
二、保障性租賃住房市場(chǎng)情況分析
（一）利好頻出，保租房建設(shè)提速擴(kuò)容，十四五期間有望帶動(dòng)投資約1.3萬(wàn)億元。
發(fā)展保租房已成為我國(guó)住房制度建設(shè)的重中之重，近年來(lái)國(guó)家及地方發(fā)布了明確數(shù)字目標(biāo)，“十四五”時(shí)期全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保租房650萬(wàn)套（間），北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市，也都提高了新增保租房的占比。同時(shí)，各地因城施策，不斷創(chuàng)新保租房供給渠道，除利用傳統(tǒng)集體用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、教育基地、醫(yī)療基地等新增建設(shè)外，多地進(jìn)一步明確和細(xì)化“非改租”相關(guān)政策，北京鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保租房；上海、天津、邢臺(tái)等提出商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋可改造為保租房，成都支持國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的現(xiàn)有商業(yè)用房、廠房等非居住存量房改建為保租房等。另外，多地還相繼出臺(tái)政策鼓勵(lì)將開(kāi)發(fā)商及居民持有的存量房源轉(zhuǎn)化為保租房，即“納保”，如湖北提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未售商品住房，自愿可納入保租房，允許先租后售；浙江溫州擴(kuò)大保租房籌集范圍，由國(guó)有企業(yè)以優(yōu)惠價(jià)格收購(gòu)商品房，優(yōu)先收購(gòu)商品房項(xiàng)目配建的政策性住房；浙江湖州提出，對(duì)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)，作為保障安置用房等。在政策鼓勵(lì)下，各地保租房建設(shè)提速，供給增量迅速擴(kuò)充。相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)十四五期間保租房有望帶動(dòng)投資約1.3萬(wàn)億元，2023年—2025年平均供應(yīng)約154萬(wàn)套，年平均貢獻(xiàn)投資額約2823億元。
（二）保租房的租客群體類型擴(kuò)張，不同層級(jí)城市租房需求有所差別。
隨著市場(chǎng)發(fā)展，保租房重點(diǎn)供應(yīng)對(duì)象不再僅僅是人才，而是包括以新市民、年輕人等群體為主的大眾群體。不少城市對(duì)“保租房”的申請(qǐng)人不設(shè)收入線門檻，再次放大了保租房的租客群體類型。58同城、安居客《2022年全國(guó)租賃市場(chǎng)報(bào)告》中指出，目前中國(guó)人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化，人口流動(dòng)和家庭結(jié)構(gòu)的新特點(diǎn)形成了租賃住房的新格局。
人口向珠三角、長(zhǎng)三角等大型城市群集聚趨勢(shì)日益明顯，除了藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、新就業(yè)大學(xué)生的租賃需求外，新農(nóng)民工、家庭式租賃需求也亟待滿足。
一方面，該類城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正從制造業(yè)為主向服務(wù)業(yè)為主轉(zhuǎn)變，因此向服務(wù)業(yè)集中“新生代”農(nóng)民工的租房需求也將提升，不過(guò)他們對(duì)租金價(jià)格敏感，租金承受能力有限，其租賃需求為“一張床”為主的宿舍型，并配備衛(wèi)生間、浴室等基礎(chǔ)生活設(shè)施。
另一方面，舉家遷至大城市的工作人員逐漸增多，以及為了孩子上學(xué)等原因選擇搬遷人群的“過(guò)渡”需求增長(zhǎng)，該類人群收入水平比較高，需要充分考慮家庭代際及多孩、適老性等新需求。
而二三線以下城市，人口流動(dòng)多因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)園區(qū)或工業(yè)項(xiàng)目工作單身人群的需求占較大比例，針對(duì)園區(qū)企事業(yè)單位的宿舍型以及靠近園區(qū)周邊公寓型是主要著力點(diǎn)。根據(jù)人口流動(dòng)新趨勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)集聚特點(diǎn)精準(zhǔn)對(duì)接新需求是保租房良性發(fā)展的前置條件。
（三）隨著試點(diǎn)推進(jìn)，新玩家正加速入場(chǎng)。
保租房是我國(guó)住房保障體系的一員，具有一定公益性質(zhì)。此前的參與主體，不管是投資方，還是建設(shè)方，亦或是運(yùn)營(yíng)商主要以中建置地、保利、華潤(rùn)為代表的央企，各地安居集團(tuán)、保障性租賃中心為代表的人才房專營(yíng)機(jī)構(gòu)，成都城建集團(tuán)、天津泰達(dá)城市綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)為代表的綜合城市國(guó)企為主。隨著試點(diǎn)的深入，房企以及長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)正加速入場(chǎng)，以萬(wàn)科、旭輝、龍湖等為代表的房地產(chǎn)企業(yè)均有保障性租賃項(xiàng)目上市運(yùn)營(yíng)，該類企業(yè)將存量房源申請(qǐng)“納保”或新建相關(guān)項(xiàng)目，并成立長(zhǎng)租公寓品牌打造全產(chǎn)業(yè)鏈；而輕資產(chǎn)長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)，如貝殼、安歆、柚米寓、58等也通過(guò)將自身運(yùn)營(yíng)的某個(gè)市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目納入保租房體系，而參與到保租房的運(yùn)營(yíng)中來(lái)。隨著保租房的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，新市民群體對(duì)私人空間、物業(yè)、住宅環(huán)境、交通、餐飲、購(gòu)物等配套需求有所提升，這對(duì)于運(yùn)營(yíng)類企業(yè)提出了更高的要求。運(yùn)營(yíng)企業(yè)需要具備一定的品牌資質(zhì)、租賃產(chǎn)品改造能力、運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)能夠輸出物業(yè)管理等專業(yè)化定制服務(wù)。因此，目前市場(chǎng)上保租房基本上采用政府主導(dǎo)，國(guó)企或有資質(zhì)的公寓企業(yè)共同參與的籌建模式。
三、保障性租賃住房案例分析
本文將借助首批保租房公募REITs的10個(gè)標(biāo)桿案例對(duì)保租房投資、運(yùn)營(yíng)模式和盈利性進(jìn)行分析。
（一）項(xiàng)目概況
從運(yùn)營(yíng)主體來(lái)看，北京、深圳、廈門的項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體均為地方人才房專營(yíng)機(jī)構(gòu)，其房源主要為安居集團(tuán)自建或向房地產(chǎn)商收購(gòu)、回購(gòu)。而上海的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體為華潤(rùn)置地自有長(zhǎng)租公寓品牌有巢住房租賃，房源為華潤(rùn)置地自建項(xiàng)目。10個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式主要為通過(guò)自有房屋租賃、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等獲取經(jīng)營(yíng)收入。
運(yùn)營(yíng)主體的不同決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式和商業(yè)模式也有所差別。人才房專營(yíng)機(jī)構(gòu)以及城市國(guó)企多由當(dāng)?shù)卣蛞劳姓Y源進(jìn)行全市房源統(tǒng)籌，公益性質(zhì)更為明顯，從相關(guān)項(xiàng)目的租金水平以及折扣率就有所體現(xiàn)。而上海華潤(rùn)有巢作為老牌房企，包括近年新生的各類長(zhǎng)租公寓品牌，則市場(chǎng)化程度較高，房源籌集上多為旗下自建房產(chǎn)，或與個(gè)人簽訂租房托管合同來(lái)達(dá)到房源規(guī)?；?。同時(shí)，人才房專營(yíng)機(jī)構(gòu)所運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目主要為企業(yè)客戶或通過(guò)人才租賃管理中心進(jìn)行配租，甚至需要搖號(hào)配租。但上海華潤(rùn)有巢是企業(yè)自營(yíng)，其招租模式則較為豐富，招租渠道包括自有渠道和外部渠道，其中自有渠道包括有巢APP、小程序、內(nèi)部網(wǎng)站推廣、企業(yè)客戶拓展、裂變、廣告推廣、原有客戶推薦等；外部渠道包括58同城、貝殼找房、咸魚(yú)等渠道。多元化的招租渠道為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和提升提供了保障。
從租戶構(gòu)成上來(lái)看，主要是企業(yè)租戶和個(gè)人租戶群體。個(gè)人租戶整體比率達(dá)到70%左右，是當(dāng)前保租房的主要消費(fèi)群體。靠近園區(qū)項(xiàng)目的企業(yè)租戶占比會(huì)有所提升，相較于個(gè)人用戶，企業(yè)用戶主要趨向于宿舍型、多人公寓型兩類房型，該類用戶群體流動(dòng)性較小，能夠帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，風(fēng)險(xiǎn)也較小。因此，針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及機(jī)關(guān)單位的保租房產(chǎn)品正在充分挖掘B端（企業(yè)）和G端（政府）客戶，但該類客戶可能租金水平較低，招商以及服務(wù)企業(yè)性質(zhì)更為突出。而位于中心商業(yè)區(qū)的保租房白領(lǐng)階層用戶較多，需求也更趨向于公寓戶型，但租戶流動(dòng)性較大，如華潤(rùn)有巢的租約分布基本在2年以內(nèi)，且一年以內(nèi)的租約占比相對(duì)較高，均超過(guò)50%。
隨著保租房市場(chǎng)化的深入，各類運(yùn)營(yíng)企業(yè)均致力于提升運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)能力，加強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目的主要租戶群體是在松江工業(yè)園區(qū)東區(qū)工作的白領(lǐng)和年輕專業(yè)人士，對(duì)于生活品質(zhì)有一定需求，因此運(yùn)營(yíng)商在室內(nèi)配置齊全，提供“拎包入駐”服務(wù)，入戶采用智能門鎖，室內(nèi)配備有空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱、熱水器、油煙機(jī)等家電設(shè)施，以及床、床墊、餐桌、餐桌椅、衣柜等活動(dòng)家私家具，很好地滿足了新市民群體的需求。可以看出，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的保租房需要加強(qiáng)客戶黏度，比如提供地鐵站班車接送等增值服務(wù)，能較大程度地滿足租戶日常交通需求；社區(qū)配有管家，負(fù)責(zé)公寓日常的運(yùn)營(yíng)工作，解決租戶的住宿問(wèn)題與需求；能為企業(yè)租戶制定專屬服務(wù)與住宿解決方案，幫助企業(yè)更好地落地人才安居。
表2 項(xiàng)目基本情況
表3 財(cái)務(wù)基本情況
（二）重點(diǎn)項(xiàng)目比較分析
保租房具有一定公益性質(zhì)，但新玩家的加入加深了保租房市場(chǎng)化程度，如何平衡“市場(chǎng)化”與“保障性”成為運(yùn)營(yíng)企業(yè)重點(diǎn)難點(diǎn)。通過(guò)以上分析我們發(fā)現(xiàn)深圳安居錦園項(xiàng)目以及有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目分別由傳統(tǒng)玩家和新玩家實(shí)施運(yùn)營(yíng)，在租戶人群、經(jīng)營(yíng)模式，市場(chǎng)化程度等方面具有一定代表性，因此進(jìn)一步對(duì)其運(yùn)營(yíng)主體以及房源籌集方式進(jìn)行分析。
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深圳安居錦園項(xiàng)目——政策引導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施
安居錦園項(xiàng)目位于深圳羅田區(qū)域，對(duì)應(yīng)宗地范圍內(nèi)現(xiàn)建有1棟建筑，共360套物業(yè)，建筑面積26948.60平方米，配套987216個(gè)。
（1）運(yùn)營(yíng)主體：與區(qū)級(jí)平臺(tái)成立子公司
安居錦園項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)為深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，隸屬深圳市國(guó)資委的國(guó)有獨(dú)資公司。深圳新一輪住房制度改革賦予了深圳人才安居集團(tuán)新的使命和定位，并明確提出以人才安居集團(tuán)為籌集主，建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房（統(tǒng)稱：公共住房）。目前深圳市人才安居集團(tuán)正以政策性功能性導(dǎo)向、企業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，業(yè)務(wù)涵蓋公共住房投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等全產(chǎn)業(yè)鏈。
深圳人才集團(tuán)通過(guò)對(duì)標(biāo)新加坡建屋發(fā)展局，以市場(chǎng)化手段與區(qū)屬國(guó)有企業(yè)或國(guó)資管理局合作，合資成立了區(qū)級(jí)子公司。一方面，深圳市《深圳市保障性住房條例》規(guī)定，人才住房不得轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩可鲜辛鬓D(zhuǎn)，更好體現(xiàn)其安居屬性，確保深圳人才住房“只增不減”，必須有由市人才安居集團(tuán)實(shí)現(xiàn)人才住房全過(guò)程一體化建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理。另一方面，保租房涉及土地用途變更，區(qū)政府能夠進(jìn)一步探索創(chuàng)新土地資源供給方式，與保障性住房發(fā)展相適配的財(cái)政、金融、稅收等政策保障體系，且能夠與區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施用地復(fù)合利用、城市更新、舊住宅區(qū)拆除重建等方式開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房。
圖1 安居錦園項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體合作模式
（2）房源籌集方式：四大房源籌集模式
從安居錦園項(xiàng)目來(lái)看，其主要由羅湖安居公司以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并自行投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。但深圳安居在房源籌集模式上已經(jīng)形成了一套自有體系，值得借鑒。深圳市人才安居集團(tuán)籌集建設(shè)房源的模式主要包括自建項(xiàng)目、招拍掛配建接收及城市更新配建回購(gòu)、社會(huì)化購(gòu)買及規(guī)?；赓U四種模式：
自建項(xiàng)目指籌建單位通過(guò)政府協(xié)議出讓或者參加招拍掛獲取土地并自行建設(shè)住房。
招拍掛配建接收及城市更新配建回購(gòu)指第三方建成招拍掛及各類城市更新代建、配建的保租房后，由政府安排住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)深圳市人才安居集團(tuán)無(wú)償接收或回購(gòu)。
社會(huì)化購(gòu)買指籌建單位直接從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買物業(yè)用作保租房對(duì)外出租。隨著自建人才住房項(xiàng)目的規(guī)模不斷形成，深圳市人才安居集團(tuán)目前已不再通過(guò)社會(huì)購(gòu)買方式獲取房源。該類房源的土地性質(zhì)通常為商品房，購(gòu)買價(jià)格通常為市場(chǎng)價(jià)，以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)置房源用于供給保租房不具有可持續(xù)性。
規(guī)?；赓U指籌建單位通過(guò)規(guī)?；赓U方式籌集租入社會(huì)房源，再通過(guò)二次出租方式由住建部門分配給符合條件的用人單位或者人才個(gè)人。本基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目屬于政府組織分配的房源，由深圳市、區(qū)住建部門實(shí)施配租，主要面向符合深圳市人才認(rèn)定條件的新市民、青年人分配，租金定價(jià)為市場(chǎng)參考租金的六折左右，具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
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有巢泗涇項(xiàng)目——房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)化供給
有巢泗涇項(xiàng)目位于松江區(qū)泗涇縣，靠近上海地鐵9號(hào)線。于2021年建成，項(xiàng)目包含5棟租賃住房、1棟配套商業(yè)及物業(yè)用房、470個(gè)車位（含389個(gè)地下車位及81個(gè)地上車位）。
（1）運(yùn)營(yíng)主體：“房企系”集中式長(zhǎng)租公寓品牌
該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人為華潤(rùn)置地，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理人為華潤(rùn)有巢，為華潤(rùn)置地下屬長(zhǎng)租公寓品牌。相較于其他企業(yè)，房企擁有穩(wěn)定多元化的房源，可以通過(guò)提供差異化的產(chǎn)品與服務(wù)，掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，為業(yè)務(wù)增長(zhǎng)創(chuàng)造更多的增長(zhǎng)空間。而房企系長(zhǎng)租公寓品牌不僅具有一定品牌效應(yīng)，也能夠提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。當(dāng)下包括萬(wàn)科、龍湖在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)均在探索通過(guò)輕資產(chǎn)輸出管理、自持物業(yè)改造等方式進(jìn)入保租房市場(chǎng)，華潤(rùn)有巢的“納保”比例已達(dá)到42%?？梢灶A(yù)測(cè)，房企通過(guò)招拍掛建設(shè)或存量房源參與保租房建設(shè)，并成立長(zhǎng)租公寓品牌將成為未來(lái)地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展模式，其參與方式包括成立合資公司、整租后開(kāi)展運(yùn)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)管理等等。
（2）房源籌集方式：集體土地入市建設(shè)
有巢泗涇項(xiàng)目的土地用途為集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)R4租賃用地。在住宅供地緊張的情況下，集體土地建設(shè)保租房成為當(dāng)前新增土地重要來(lái)源，但集體土地轉(zhuǎn)讓限制使其存在一定難點(diǎn)。不過(guò)自然資源部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北上廣等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，放開(kāi)了集體土地建設(shè)保租房的限制。
當(dāng)前集體土地入市建設(shè)主要有兩個(gè)渠道，一是由政府統(tǒng)籌征收為國(guó)有土地，另一種則通過(guò)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的形式變成集體產(chǎn)業(yè)用地。有巢泗涇項(xiàng)目選用了第一種。
早在2017年，上海市政府在供地計(jì)劃中單列“租賃住房”用地性質(zhì)（R4），可建設(shè)項(xiàng)目類型有職工或?qū)W生居住的宿舍或單身公寓、人才公寓、公共租賃房、全持有的市場(chǎng)化租賃住房等，出讓地價(jià)約為同期同片區(qū)住宅用地的20%左右，同時(shí)規(guī)定“自持70年”“只租不售”等。上海政府在土地出讓環(huán)節(jié)給予了一定的政策支持，由政府通過(guò)征地的方式流轉(zhuǎn)成國(guó)有土地，再通過(guò)公開(kāi)流轉(zhuǎn)的方式由有巢通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓用于保租房建設(shè)。
單列R4用地建設(shè)租賃住房的模式有助于在盤活存量土地資源、增加租賃住房供給、促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)積極發(fā)展等方面發(fā)揮引導(dǎo)與基石作用。除了R4用地外，各地也推出了各類保租房用地確保新建來(lái)源，如北京的住宅（保租房）等。
另一種渠道主要運(yùn)作方式為，保租房企業(yè)通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房，鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織也可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。但集體土地建設(shè)保租房需要兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，厘清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。因此要，完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。與開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛取得的自持地塊相比，該方式不用走征收土地、招拍掛的程序，土地成本較低。
未來(lái)隨著大批低成本土地入市，有利于抑制高房?jī)r(jià)、高租金。大部分集體土地保租房位于城中村、產(chǎn)業(yè)園、地鐵附近，交通便利、配套齊全，房租較低，較好滿足了新市民、青年人的租賃住房需求。但仍需注意的是，也有部分集體土地距離中心城區(qū)位置過(guò)于偏遠(yuǎn)，因此低成本相較地理位置的優(yōu)勢(shì)也會(huì)有所減弱。