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當前城市國企正從“融資端”逐步走向“投資端”，其定位隨之轉變?yōu)?ldquo;促進城市健康發(fā)展的投資主體”。相對一般企業(yè)而言，城市國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動具有一定特殊性，既要實現資產的保值增值，又要起到調和國民經濟的作用，因此一方面要提高投資能力、整合能力，另一方面要選擇適合的投資產業(yè)，才能最大化城市的潛力。對此，結合實際，卓遠提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復、智慧文旅、社區(qū)養(yǎng)老五大主題，詳細對上述產業(yè)發(fā)展趨勢、城市國企參與路徑和案例，以及回報情況加以剖析。
第一篇：萬億“城市大管家”市場的背后的商業(yè)邏輯
第二篇：建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇：擁抱綠色未來！探索土壤修復產業(yè)的新契機！
第四篇：智慧文旅引爆旅游熱潮，探尋破局之路
第五篇：解讀未來趨勢，社區(qū)養(yǎng)老正大展拳腳！
第六篇：后環(huán)保3.0時代，環(huán)保上市企業(yè)重塑價值的大機會
第七篇：激活房源，構筑住房保障：租賃市場新策略
第八篇：垃圾變身能源：探索垃圾發(fā)電產業(yè)的未來之路
第九篇：裝配式建筑模式洞察：解決城市化挑戰(zhàn)的創(chuàng)新方案
作者：南京卓遠研究中心
黨的二十大報告提出：要推進建筑領域清潔低碳轉型，促進建筑領域實現碳達峰目標。而裝配式建筑正是建筑領域節(jié)能減排降碳最有效的建筑方式，因此受到了國家政策的大力支持。2022年3月，住建部正式發(fā)布《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》（建標〔2022〕24號），要求：到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面建成綠色建筑，裝配式建筑占當年城鎮(zhèn)新建建筑的比例達到30%?；谠摌藴?，各省市相繼出臺了裝配式建筑發(fā)展目標，京津冀、長三角、珠三角等重點推進地區(qū)大多提出了高于30%的目標，天津甚至提出100%的目標：到2025年，新開工住宅、公共建筑項目均為裝配式建筑；上海爭取到2025年，裝配式建筑占全市符合條件的新建建筑比例為90%，全市裝配式建筑裝配率為90%。我們認為裝配式建筑行業(yè)正處于政策利好驅動階段，頭豹研究院預計2025年我國新增裝配式建筑面積將達到10.01億平方米，五年間復合增長率為7.03%；市場規(guī)模為2.45萬億元，五年間復合增長率為7.00%，前景可期。
一、概念界定
裝配式建筑指用預制構件和配件在工地裝配而成的建筑，即把建筑物拆分為標準化構件和配件，如樓板、墻板、樓梯、陽臺等，在工廠批量生產、加工制作好后，運輸到建筑施工現場，通過可靠的連接方式在現場裝配安裝而成的建筑。按結構類型分類，可分為混凝土結構（以下簡稱“PC結構”）、鋼結構、木結構。相較于傳統現澆式建筑，裝配式建筑優(yōu)勢明顯，一是節(jié)能、環(huán)保、節(jié)材；二是工期短；三是后期維修方便。但受制于成本問題，行業(yè)仍處于成長期。
表1 裝配式建筑類型與特點
備注：上表為南京卓遠整理，資料來源于《卓遠研報3期：產業(yè)現代化下的裝配式建筑賦能增增長之路》，華安證券《裝配式建筑迎來熱潮，鋼結構前景廣》，《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（建市〔2022〕11號），2022年中央政治局會議，2022年中央經濟工作會議等。
二、行業(yè)發(fā)展現狀
1、政策驅動下，雖受商品住房影響有所波動，但長期來看市場較為廣闊。經測算，2021-2025年裝配式建筑行業(yè)市場規(guī)模五年復合增長率將達到7.27%，但與2017-2021年間36%的復合增速相比，2021-2025年間的復合增速放緩明顯，這與占比高達68%的PC結構中商品住房大類爆冷有很大關聯，2017-2021年商品住房銷售面積復合增速為1.57%，2022年跌至-25%，受其景氣預期傳導，短期來看裝配式建筑的預期受到了影響。不過，在建筑現代化與雙碳戰(zhàn)略的疊加之下，各地紛紛出臺了諸多鼓勵政策，如資金獎補、稅收優(yōu)惠、容積率獎勵等，為推動裝配式建筑在新領域的滲透提供了驅動力。
2、行業(yè)應用場景較為多元，公共建筑、保障性住房領域滲透率有望進一步提高。當前商業(yè)住宅是裝配式建筑應用最為廣泛的領域，在新開工裝配式建筑中的占比約為41%；其次是公共建筑，占比約為22%；第三是保障性住房，占比約為14%。隨著頂層設計完善，我們預計公共建筑、保障性住房、產業(yè)園、城市更新等或將成為行業(yè)的寵兒，尤其是公共建筑和保障性住房，多地均以提出了明確的發(fā)展目標，行業(yè)迎來了可觀的增量需求。以保障性住房為例，北京提出“新建地上建筑面積2萬平方米以上的保障性住房項目（包括公共租賃住房、共有產權住房和安置房）應采用裝配式建筑”，上海提出“本市各類保障性住房項目實施裝配式建設”，浙江提出“保障性住房建設應推廣應用裝配式建筑集成技術”。
3、受運輸半徑限制，競爭格局區(qū)域屬性強。由于構件重量、體積都較大，種類也十分繁雜，行業(yè)發(fā)展具有輻射半徑特點，呈現出顯著的區(qū)域性。我們發(fā)現，區(qū)域市場參與主體有三類，一是以遠大住工、東南網架等為代表的的地區(qū)龍頭民營企業(yè)，在區(qū)域內的先發(fā)優(yōu)勢顯著，深耕PC構件或鋼構件，與城市國企強強聯合，拓寬市場半徑，為區(qū)域裝配式建筑奠定了較好的基礎；二是以中國建筑為代表的央企，深耕建筑領域，布局全國，在業(yè)務、技術、資金等方面都具有較強的優(yōu)勢；三是區(qū)縣級城市國企，隨著縣域成為制造業(yè)產業(yè)轉移的集聚地，區(qū)縣級城市國企也得以有機遇進軍裝配式建筑，多通過與社會資本成立合資公司、以投促引等方式來實現。
三、產業(yè)鏈圖譜
裝配式建筑產業(yè)鏈的上游為建筑設計、產品研發(fā)，中游為構件加工、建筑施工、施工機械以及運維管理，下游為終端應用場景。其主要特點為：
（1）上游行業(yè)集中度不高，CR5不足30%，但具有潛在機遇，如果行業(yè)向基建擴大，那么參與基建項目的地方設計、研發(fā)企業(yè)將獲得更多發(fā)展機遇。
（2）中游的市場集中度相對較高，CR5超過40%，且在不斷提高。中游最重要的環(huán)節(jié)是構件加工，成本管控和交付能力構成行業(yè)核心競爭力。常見的構件有PC構件、鋼構件、木構件，目前PC構件是市場主流，不過從政策導向來看，鋼構件的適用場景正在拓寬，公共建筑、商品住房都是政策支持的建筑類型。
表2 裝配式建筑產業(yè)鏈圖譜
四、裝配式建筑案例總結
經研究發(fā)現，裝配式建筑的運營模式有聯合工廠模式、智慧工廠模式。
目前聯合工廠模式以輕資產搶占區(qū)域市場為目標導向，通過分布式的戰(zhàn)略參股合作方法，有效緩解市場運輸半徑受限問題，以區(qū)域龍頭為主，多通過與城市國企合資合作的形式實現。
該模式以遠大住工為例，研究發(fā)現通過聯合工廠模式輸出遠大住工的品牌、技術、管理，能夠很好很快地搶占區(qū)域市場，實現業(yè)務拓展。不過從2018年開始，因全國聯合工廠數量急劇增長，影響到公司的管理決策效率，遠大住工綜合考慮管理成本、決策效率和合作方意愿等因素，基于區(qū)域市場的特點和發(fā)行人的戰(zhàn)略布局，優(yōu)先調整了滿足以下條件之一的部分聯合工廠合作界面：
條件一：位于GDP在5,000億元以下的城市或地區(qū)；
條件二：已建立全資工廠或其他聯合工廠的城市或地區(qū)；
條件三：建筑業(yè)務活躍度不及預期的城市或地區(qū)的部分聯合工廠。
對于完成調整的聯合工廠，遠大住工不再參與其重大經營決策，也不再委派董事、監(jiān)事、管理人員，此后僅通過PC-CPS和/或列席定期會議對聯合工廠的經營情況進行監(jiān)督，以確保其不損害遠大住工品牌及聲譽。對于未來新設的聯合工廠，遠大住工計劃在聯合工廠成立伊始就不參與其重大經營決策，不對其施加重大影響，并按照以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產核算。
智慧工廠模式則主要通過建立標準化流程，集中生產經營，串聯起產業(yè)上、中、下游，能夠有效緩解傳統的構件因大規(guī)模集聚而易受外部突發(fā)事件影響導致的供應鏈斷裂問題，規(guī)?；?、集約化效應顯著。
本文以中建一局為例，研究發(fā)現其全資控股的天津裝配式建筑智慧工廠以規(guī)?；s化的全流程采購、生產制造、配送，很好地緩解了京津冀區(qū)域裝配式建造快速發(fā)展帶來的裝配式構件供給能力不足、構件產品質量不均的問題，很大程度上降低了生產成本、運輸成本。
