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隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展、新一代互聯網技術的進步，物業(yè)呈現出多樣化、智能化、人性化等的發(fā)展特征。其作為城市建設運營產業(yè)鏈的延伸環(huán)節(jié)，同樣也是具有多種業(yè)態(tài)和運營模式的盈利點，是諸多轉型中的城投企業(yè)可以有所作為的藍海。本文從分析 “城投在物業(yè)管理的問題與特點”出發(fā)，探索城投在物業(yè)行業(yè)的“可為”與“不可為”，結合優(yōu)秀物業(yè)公司案例，嘗試建構城投企業(yè)進軍物業(yè)領域的關鍵環(huán)節(jié)。
一、城投企業(yè)物業(yè)管理的現狀及問題
1.城投企業(yè)物業(yè)發(fā)展概況
城投公司多涉物業(yè)板塊，作為城市建設產業(yè)鏈的延伸，且部分公司已成立專門化的物業(yè)公司。據2019年3-4月南京卓遠開展的全國城投企業(yè)調研的不完全統計來看，目前大約有16家已經涉及物業(yè)板塊的業(yè)務。對這16家企業(yè)進行詳細梳理后發(fā)現，有6家城投企業(yè)的物業(yè)板塊有專門的物業(yè)公司，主要是大慶市城市建設投資開發(fā)有限公司、石家莊市城市建設投資控股有限公司、滄州市建設投資集團有限公司、咸陽市城市建設投資控股集團有限公司、蒙城縣城市發(fā)展投資控股集團有限公司、黃石市城市發(fā)展投資集團有限公司等6家（表1）。
城投企業(yè)的物業(yè)板塊服務內容與民營物業(yè)公司有同有異。城投企業(yè)的物業(yè)板塊業(yè)務大都與房地產開發(fā)業(yè)務相伴而行。這類物業(yè)管理業(yè)務以拆遷安置房、保障房的物業(yè)管理、政府性辦公大樓物業(yè)管理為主，同時涉及到商業(yè)街區(qū)、酒店物業(yè)等的管理和運營以及“三供一業(yè)”物業(yè)接收改造的內容。除此之外，還有部分城投企業(yè)以持有型物業(yè)的運營為主，如南京安居集團，六安市國有資產運營公司等。從其主營業(yè)務中可以看出持有型物業(yè)的運營是城投公司盤活存量資產，增強現金流的重要環(huán)節(jié)。
表1 部分城投企業(yè)物業(yè)板塊服務內容
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序號 |
城投企業(yè)名稱 |
主要業(yè)務板塊 |
物業(yè)公司名稱 及服務內容 |
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1 |
大慶市城市建設投資開發(fā)有限公司 |
城市基礎設施建設、房地產開發(fā)、物業(yè)管理、資產運營、工程監(jiān)理、建筑施工、綠化養(yǎng)護、城市運營 |
城安物業(yè)管理有限公司 商業(yè)、辦公、住宅地下車庫管理等。 |
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2 |
石家莊市城市建設投資控股集團有限公司 |
金融、市政建設、地產開發(fā)、城市供熱、資產運營管理（車站管理、停車場開發(fā)管理、綜合管廊建設管理、物業(yè)管理等）、咨詢服務 |
石家莊城投力拓物業(yè)服務有限公司：物業(yè)服務，房產經紀服務，花卉租賃，展覽展示服務，清潔服務，家政服務，酒店管理 |
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3 |
滄州市建設投資集團有限公司 |
城市建設業(yè)務板塊，主要有房地產開發(fā)，市政工程建設；城市配套業(yè)務板塊，主要有泊車，物業(yè)服務，建筑科技（先進建材）；資本運營業(yè)務板塊，目前主要有資產運營公司（運營經營性資產），新能源，擔保公司等；旅游業(yè)務板塊等 |
滄州建投物業(yè)服務有限公司：商業(yè)、辦公、保障房等方面物業(yè)服務。 |
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4 |
咸陽市城市建設投資控股集團有限公司 |
城市建設開發(fā)（城市基礎設施建設，棚改，工程項目建設）城市服務（醫(yī)療，停車，物業(yè)） |
咸陽城投物業(yè)管理有限公司：政府移民安置小區(qū)和社會居民住宅小區(qū)、辦公寫字樓進行專業(yè)化的管理服務。 |
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5 |
蒙城縣城市發(fā)展投資控股集團有限公司 |
開發(fā)板塊、基礎設施建設板塊、資產經營板塊、綜合體運營、金融投資板塊（小貸、典當、租賃、保理等，均獲金融牌照）、文旅板塊、物業(yè)管理、保安服務、公共交通板塊 |
青藤物聯有限公司：物業(yè)管理與社區(qū)服務為一體。 |
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6 |
黃石市城市發(fā)展投資集團有限公司 |
公共交通、供水服務、醫(yī)養(yǎng)融合、地方鐵路、文旅產業(yè)、環(huán)境治理、城市地產、能源、土地經營、智慧停車、物業(yè)、資產管理、工程建設 |
黃石市城發(fā)置業(yè)（物業(yè)、停車）有限公司：全市國有企業(yè)“三供一業(yè)”物業(yè)接收改造運營及城市智慧停車建設運營任務。目前公司經營范圍包括：房地產開發(fā)及銷售、物業(yè)管理、停車服務、普通貨運、房屋租賃、市政工程、倉儲服務等 |
2.城投企業(yè)物業(yè)發(fā)展特點與問題
從級別來看，發(fā)展物業(yè)業(yè)務的城投企業(yè)以規(guī)模較小的城市或者縣城為主，這些城市往往民營物業(yè)服務涉獵較少，而大城市民營物業(yè)公司競爭力較強。從品牌來看，城投物業(yè)板塊大部分沒有形成品牌，少部分在當地有一定影響力但是影響范圍和力度有限，其中以城安物業(yè)管理有限公司、滄州建投物業(yè)服務有限公司等較為突出，獲得國家的二級和三級資質等，并在本市被評為物業(yè)服務先進單位等稱號。從與民營物業(yè)公司的對比而言，其與民營物業(yè)公司存在較大的差距，這也正是其轉向物業(yè)行業(yè)所面臨的問題：
（1）管理體制僵化，對市場需求不敏感。
城投企業(yè)的物業(yè)企業(yè)其服務內容多與上級母公司的業(yè)務有緊密的關系，如承擔安置房、保障房、廉租房等住宅物業(yè)服務，從事政府部門或者其他相關單位辦公樓物業(yè)管理等。由于這種業(yè)務特性，在一定程度上使其忽視了市場競爭下業(yè)主的需求、以及競爭對手民營物業(yè)公司的改進和提升。從而，物業(yè)服務內容傳統，只滿足最基本的安保、衛(wèi)生等服務，缺乏更加人性化的服務，同時存在傳統服務內容品質較差的情況。
（2）管理手段單一，缺乏高效的管理運營方式。
對持有型物業(yè)公司來說，其主要問題在于管理手段單一，缺乏對高效管理手段的引入，從而導致其存量資產經營不善、只管不營、臺賬不清等問題。其原因既有歷史的因素也存在管理手段不佳等因素，由于國有企業(yè)經過長時間的改革、重組等，可能產生資產總量不清、權屬不明等情況，為現在的資產管理運營造成障礙；同時由于資產規(guī)模大，數量多，對互聯網、信息化系統的引進不足也導致其持有型物業(yè)經營的諸多問題。
對安置房等保障性住房物業(yè)來說，其主要問題在于物業(yè)收入入不敷出，由于物業(yè)收入水平較低，基本靠集團補貼才能維持基本運營，這勢必會影響物業(yè)的服務水平。
（3）專業(yè)性人才缺乏，人才吸引力較差。
就目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展來看，行業(yè)內競爭壓力逐漸增大，企業(yè)間的競爭除了戰(zhàn)略、管理、技術方面的競爭外，其本質是人才之間的競爭。整個城投企業(yè)面臨的困境都是人才選拔、培養(yǎng)、激勵方面的問題，物業(yè)板塊亦如此。相對于市場競爭力強的民營物業(yè)公司來說，城投企業(yè)的弱勢在于在缺乏結合戰(zhàn)略考量的人才配置計劃、選拔人才標準不明晰、人才培養(yǎng)機制不健全、人才激勵缺乏等，這些因素都導致城投公司人才吸引力不足。
二、“物業(yè)+”模式案例分析
物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。傳統的物業(yè)按照其服務內容可以分為保潔、秩序維護、綠化、設施設備四大條線；但是為了滿足更多元化和人性化的服務需求，諸多民營物業(yè)公司開始整合和拓展業(yè)務類型，新型的物業(yè)管理模式可以包含租貸銷售、營銷推廣、客戶產權升值等多方面的增值服務環(huán)節(jié)。
（一）多元業(yè)態(tài)下物業(yè)發(fā)展模式
互聯網時代，物業(yè)的管理與發(fā)展也與養(yǎng)老、教育、旅游等產業(yè)相結合形成新的物業(yè)形態(tài)，并利用信息技術手段形成了“物業(yè)+”模式。
1.物業(yè)+養(yǎng)老
萬科的養(yǎng)老業(yè)務正在進行市場化探索，并出具成效。形成了較為成熟的三條養(yǎng)老產品線：社區(qū)嵌入中心、城市全托中心、持續(xù)照護社區(qū)等，匹配不同的養(yǎng)老需求。對于老牌地產企業(yè)萬科而言，養(yǎng)老業(yè)務是其轉型的重要方向之一。萬科針對不同養(yǎng)老需求設計了完善精細的定位、服務內容、品牌項目。
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產品線 |
定位 |
服務內容 |
品牌項目 |
租售模式 |
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社區(qū)嵌入型 |
以已有社區(qū)為基礎，提供社區(qū)照料服務； |
舊有社區(qū)改造，與政府合作開展嵌入式養(yǎng)老項目 |
幸福家、智慧訪、橡樹會、嘉園 |
床位價格2400元-6400元每月 |
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城市全托型 |
位于市中心，針對高護理等級需求的客戶，提供醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老服務 |
生活照料、日常護理等7項基礎服務+個性化方案、心理慰藉等4項增值服務 |
怡園、榕園 北京、青島、廣州 |
床位價格在1.2W-1.4W之間 |
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持續(xù)照護型 |
位于城市近郊、側重于全生命周期的照護、提供綜合性服務 |
規(guī)模2-20平方米；包含養(yǎng)老公寓和醫(yī)療設施 |
隨園 如杭州隨園嘉樹、北京隨園。 |
旅游用地屬性，40年產權；使用權出售或出租 |
萬科的養(yǎng)老產業(yè)布局在北上廣、成都、杭州、青島等經濟較為發(fā)達的城市，三條產品線中“持續(xù)照護型”是以萬科自持物業(yè)、將運營外包。持有的物業(yè)主要是健康公寓、頤養(yǎng)中心、康復中心等，其中的一些專業(yè)性質的照護和運營工作租賃給第三方運營。
2.物業(yè)+教育
新鷗鵬物業(yè)依托新鷗鵬教育的優(yōu)勢，確立打造中國文化教育物業(yè)服務領先品牌的戰(zhàn)略目標，形成社區(qū)教育體系和院校服務體系兩大核心優(yōu)勢，走出一條“文化教育物業(yè)服務”為特色的創(chuàng)新發(fā)展之道。
其物業(yè)與教育呈現出雙通道、雙體系的特點：一方面，依托新鷗鵬K12教育體系，新鷗鵬物業(yè)的服務范圍已覆蓋幼兒園、小學、中學、大學，是中國首個K12文化教育物管家，累積為100萬+師生、業(yè)主提供了個性化服務。另一方面，新鷗鵬物業(yè)引入巴川名師、學院教授進社區(qū)，創(chuàng)建中國社區(qū)教育體系樣本。
碧桂園在教育方面做得也十分突出，其關注的領域主要是在基礎教育， 主要面向3歲-16歲的社區(qū)國內外適學兒童，開設了兩類學校，一類是免學費的慈善教育，如國華紀念中學、廣東碧桂園職業(yè)學院，一類為優(yōu)質雙語學校和高端國際學校的K12教育。碧桂園不僅以學校帶動樓盤的銷售，更通過輕資產擴張的方式打造屬于碧桂園的教育品牌。
3.物業(yè)+旅游
旅游地產持續(xù)發(fā)展的基礎在于經營性物業(yè)和銷售型的物業(yè)形成良性的互動開發(fā)，其中持有型物業(yè)的經營與開發(fā)的重點在于圍繞旅游資源的產業(yè)鏈的打造。以南山集團為例，南山旅游板塊以觀光、休閑、娛樂、酒店服務、高爾夫等為一體的綜合性休閑度假產業(yè)體系，這些產業(yè)鏈體系，最大化的降低了成本，提升了效率，提高了產品和服務品質，增強了企業(yè)的核心競爭力。
南山旅游板塊重視硬件設施的建設的同時還注重旅游服務建設，如開發(fā)了東海海濱旅游區(qū)的開發(fā)，其中項目包括高爾夫球場、海濱浴場、別墅休閑、森林氧吧等，在此基礎上配套以國際旅行社、高爾夫球會及酒店管理公司等，以此實現了持有型物業(yè)的多樣化的開發(fā)和經營，成為了南山旅游持續(xù)性發(fā)展的基礎。
（二）持有型物業(yè)投資與管理模式
持有型物業(yè)開發(fā)周期包括拿地、開發(fā)、孵化、成熟運營和退出5個階段，相對于出售型物業(yè)來說，它具有盈利周期長，投資回報慢等特點。持有型物業(yè)的管理模式已經有國內外的開發(fā)商進行探索，并形成了自己的模式，如萬達集團、鐵獅門。兩者的投資和管理模式均有自己的特點，并且需要較強的資金實力等加以支撐，因而均有一定的競爭門檻，這對于意欲開展持有型物業(yè)管理和運營的城投公司而言具有一定的借鑒意義。
1.萬達集團：重資產+輕資產相結合
萬達集團持有型物業(yè)運營的特點是輕重資產結合，增強盈利能力。萬達集團幾乎所有的物業(yè)都配置了萬達百貨和萬達影院，持有型物業(yè)是重資產，經營性資產的百貨和影院則是輕資產。商業(yè)地產供應飽和或接近飽和的地區(qū)，當重資產滯漲或者折價的時候，萬達百貨或者萬達影院會發(fā)揮更大的磐石作用。
2.鐵獅門：一體化運營模式打造綜合實力
鐵獅門公司是一家非上市地產企業(yè)，奉行縱向一體化模式，經過一百多年的發(fā)展形成了包括物業(yè)開發(fā)、設計、建筑、物業(yè)管理、投資管理、租務、稅務和風險管理能力于一體的綜合化地產企業(yè)，其最核心的除了物業(yè)開發(fā)和管理能力外，就是金融能力。1997年便成立第一只私募基金，經過多年的發(fā)展，鐵獅門形成了基金模式，憑借強大的金融能力不斷擴張并且基金成為其重要的盈利點。
從以上兩個案例可以看出，持有型物業(yè)的投資和運營管理需要戰(zhàn)略眼光、運營能力、金融能力等綜合性的能力。而城投企業(yè)往往并不擅長于資本運作和運營管理，因而采用混合所有制的形式進行物業(yè)管理和開發(fā)，是值得探索的模式。
三、城投企業(yè)如何經營好持有型物業(yè)？
1.城投物業(yè)的“為”與“不為”
城投企業(yè)在物業(yè)領域可以有所作為，但并非所有持有物業(yè)板塊的公司都要進軍物業(yè)，根據前文分析，適合發(fā)展物業(yè)板塊的城投企業(yè)往往具備如下特征：
（1）區(qū)縣級平臺更適合發(fā)展物業(yè)板塊。
區(qū)縣級或者規(guī)模較小的城市的城投平臺更適合發(fā)展物業(yè)板塊，一方面由于該區(qū)域尚未有競爭力強的民營物業(yè)品牌，一方面物業(yè)作為建設產業(yè)鏈的延伸環(huán)節(jié)，可以作為該類平臺的轉型方向，通過運營盤活存量資產，增加收入。
（2）已有物業(yè)板塊的城投企業(yè)用好先發(fā)優(yōu)勢。
目前雖然擁有物業(yè)板塊的城投企業(yè)較少，但是依然有少數在當地已經有一定品牌和影響力的物業(yè)公司，該類企業(yè)加強對業(yè)主需求的了解，并提供更加多元化、人性化的物業(yè)服務。
結合城投平臺優(yōu)勢資源和能力，選擇是否要在物業(yè)行業(yè)做深做精。
（3）抓緊“物業(yè)+”趨勢，建立與優(yōu)質資源的合作
城投平臺存量資產中大部分是土地和房屋資產，并且零散分布于市中心，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，如毗鄰學校、醫(yī)院或擁有良好的自然環(huán)境等等，而城投企業(yè)應該采取與相關運營商合作的方式對現有物業(yè)資源加以開發(fā)利用，打造以產業(yè)為內核的運營模式。但是在開展項目合作之前，應該做好充分的市場調查，控制風險。同時，要抓住政策導向，因勢利導。
（4）明確定位，打造具有競爭力的運營模式
城投企業(yè)雖然有較為豐富和優(yōu)質的資源，但是對于資產管理和運營較為缺乏經驗，持有型物業(yè)的運營更在乎于運營商的綜合能力，能夠有效滿足租客、顧客等多個主體的需求。城投企業(yè)單獨完成從開發(fā)到運營退出的全流程是具有風險的，因而與其他開發(fā)商、投資者進行合作開發(fā)是較為穩(wěn)妥的策略。
2.城投發(fā)展物業(yè)板塊的關鍵點
根據城投企業(yè)發(fā)展的問題與瓶頸，以及優(yōu)秀民營物業(yè)公司的現狀，梳理出城投企業(yè)發(fā)展物業(yè)板塊作為其轉型方向的關鍵點在于運營模式、管理手段、人才建設。
（1）運營模式
現代的物業(yè)發(fā)展方向應該在傳統物業(yè)四大條線的基礎上進行延伸和融合，養(yǎng)老+物業(yè)以及旅游+物業(yè)是具有發(fā)展前景的運營模式。以養(yǎng)老為例，目前有兩種養(yǎng)老+物業(yè)的模式，一是養(yǎng)老地產，二是社區(qū)養(yǎng)老服務。
養(yǎng)老地產，多以項目的形式進行開發(fā)，以萬科、綠地等規(guī)模較大的地產公司為主，其資金需求較大，對拿地規(guī)劃、管理運營有較高的要求，因而對于規(guī)模和實力一般的城投物業(yè)而言，需要謹慎進入。
社區(qū)養(yǎng)老則是以綜合性的服務系統為核心，通過該系統整合投資商、商品和服務供應商、加盟機構、培訓機構等各方資源，從而實現社區(qū)養(yǎng)老運營模式。如長城物業(yè)，建立了長者服務動態(tài)生態(tài)系統，在傳統物業(yè)服務的基礎上，引進“社區(qū)養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”服務長者護理康復服務機構，為社區(qū)內長者提供服務，并通過品牌輸出，將培訓機構納入系統等做法，形成一個全方位的長者服務商業(yè)平臺。這種運營模式需要強大的資源整合能力、品牌營銷能力、良好的物業(yè)市場基礎等特性。
（2）管理手段
城投企業(yè)的持有型物業(yè)管理和運營是是物業(yè)板塊的重要內容，也是盤活存量資產的重要方式，因而高效流暢的管理機制、創(chuàng)新的管理工具是做好物業(yè)服務和物業(yè)運營的重要部分。以六安城投為例，根據六安市國有資產管理運營有限公司現有的土地、房產、工程等這些資產管理過程的特點，基于.NET框架和C#語言實現一個適合六安市國有資產管理運營有限公司的資產管理系統。該系統功能主要包括三大模塊：系統管理、基礎管理和統計匯總。通過該系統的引進，實現資產的信息全面了解、信息共享、資產使用、資產維修、權證管理、房產物業(yè)管理的自動化管理，解決以往工作中管理過程繁瑣的問題。在物業(yè)的管理、服務和運營中，運用新一代互聯網技術建立高效的管理系統是實現物業(yè)服務和運營的關鍵環(huán)節(jié)。
（3）人才建設
人才隊伍建設是整個城投轉型發(fā)展的核心環(huán)節(jié)之一。就物業(yè)領域而言，專業(yè)性人才的引進是其涉足和在物業(yè)領域做大做深的“牛鼻子”。在這個方面，民營的物業(yè)公司的做法值得借鑒，首先是建立企業(yè)的人才池，通過校園招聘儲備人才；進而建立人才培養(yǎng)和晉升的機制，為其提供職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、技能；輔助以有吸引力的薪酬和企業(yè)文化。以萬科物業(yè)為例，其優(yōu)質的服務已經在業(yè)內成為標桿，相對應的物業(yè)人才梯隊建設也是具有借鑒意義，每一個層級都有相應的晉升標準、培養(yǎng)體系、考核辦法等等。
（4）開發(fā)模式
混合所有制改革是國企改革的突破點，對于城投企業(yè)來說，開展物業(yè)板塊的“混改”是一種新型的開發(fā)模式，也可以成為城投發(fā)展物業(yè)板塊的突破口。物業(yè)板塊是市場化競爭程度較高的業(yè)務板塊，在各地國企改革的實踐中國有企業(yè)進行混合所有制改革試點也從物業(yè)板塊開始，并取得了一定的成效。物業(yè)板塊以混改的形式進行，與優(yōu)秀社會資本方的合作，一方面能夠彌補城投企業(yè)戰(zhàn)略眼光不足、金融能力差的弱勢，另一方面可以整合物業(yè)資源，探索新的城投物業(yè)運營模式，實現國有資產的保值增值。
四、總結
物業(yè)行業(yè)與互聯網技術、康養(yǎng)、旅游等產業(yè)相融合，其發(fā)展前景廣闊，市場上已有諸多嘗試。經過對城投物業(yè)發(fā)展現狀及特點的分析，探索“物業(yè)+”模式是一條可行之路，但也面臨著不小的挑戰(zhàn)和風險。對于城投而言，抓住轉向物業(yè)行業(yè)的關鍵點，是決定其能否在物業(yè)行業(yè)站穩(wěn)腳跟的緊要環(huán)節(jié)。轉型必將經歷痛苦，物業(yè)行業(yè)雖為城投轉型的重要方向，但是并不適合所有城投企業(yè)，依據自身的優(yōu)勢和資源，有舍有得，方能成功。