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來源：南京卓遠(yuǎn)

作者：基礎(chǔ)設(shè)施部 吳倩

為貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院關(guān)于深化投融資體制改革、積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率、保持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板力度等決策部署，支持國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)[2020]40號(hào)），標(biāo)志著中國(guó)境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。為落實(shí)《試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，證監(jiān)會(huì)起草了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），并于2020年4月30日至5月30日向社會(huì)公開征求意見。

2020年8月3日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資[2020]586號(hào)），《通知》在40號(hào)文的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)的地區(qū)和行業(yè)范圍，以及項(xiàng)目需要滿足的基本條件。從地區(qū)看，鼓勵(lì)國(guó)家重大戰(zhàn)略、國(guó)家級(jí)新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目開展試點(diǎn)。從行業(yè)看，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、新型基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目。從項(xiàng)目自身看，要求權(quán)屬清晰、明確、可轉(zhuǎn)讓，投資回報(bào)良好，進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段。《通知》表示優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展試點(diǎn)。主要包括：

1.倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。

2.收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。

3.城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目。

4.城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目。

5.數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目。

6.5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目。

7.智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

根據(jù)征求的意見，證監(jiān)會(huì)于2020年8月7日發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（證監(jiān)發(fā)[2020]54號(hào)），明確了產(chǎn)品定義與運(yùn)作模式、壓實(shí)機(jī)構(gòu)主體責(zé)任、基金份額發(fā)售方式，規(guī)范基金投資運(yùn)作。

2021年1月13日，為推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作順利開展，調(diào)動(dòng)盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)積極性，保障基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，切實(shí)防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作情況，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的通知》（發(fā)改辦投資[2021]35號(hào)）。《通知》從六個(gè)方面提出具體工作要求：一是要求地方充分認(rèn)識(shí)穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的重要意義。二是要求地方抓緊將符合條件的項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目庫(kù)，切實(shí)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備管理。三是將入庫(kù)項(xiàng)目分為意向項(xiàng)目、儲(chǔ)備項(xiàng)目、存續(xù)項(xiàng)目3類，并嚴(yán)格把握入庫(kù)項(xiàng)目條件。四是從加強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)等4個(gè)方面提出了對(duì)入庫(kù)項(xiàng)目的支持措施。五是從項(xiàng)目信息、入庫(kù)編碼、時(shí)間安排等方面，對(duì)做好入庫(kù)項(xiàng)目梳理和報(bào)送工作提出具體要求。六是要求各地方統(tǒng)一規(guī)則、加強(qiáng)協(xié)作，確保穩(wěn)妥推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。

全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)分八大項(xiàng)目，分別是倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、交通項(xiàng)目、生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目、市政設(shè)施項(xiàng)目、信息基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、融合基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

2021年1月29日，為規(guī)范公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市審核、發(fā)售認(rèn)購(gòu)、上市交易、收購(gòu)及信息披露等業(yè)務(wù)活動(dòng)，保護(hù)投資者合法權(quán)益，上海證券交易所、深圳證券交易所發(fā)布了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》（上證發(fā)[2021]9號(hào)）、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》（深證上[2021]144號(hào)）。

經(jīng)歷了一年時(shí)間，從頂層推進(jìn)、試點(diǎn)推廣到建立項(xiàng)目庫(kù)以及兩大證券交易所業(yè)務(wù)層面的積極配合，公募REITs發(fā)行準(zhǔn)備工作已完成。

2021年5月31日，首批9只公募REITs公開發(fā)售，當(dāng)天售罄。有消息稱，首創(chuàng)水務(wù)面向公眾投資者的募集上限為0.9億元，該基金僅當(dāng)日上午便獲得認(rèn)購(gòu)逾30億元；首鋼綠能募集上限為1.34億元，31日上午全渠道認(rèn)購(gòu)約46億元；蛇口產(chǎn)園募集上限2.08億元，當(dāng)日上午全渠道認(rèn)購(gòu)42.3億元。據(jù)悉，9只公募REITs的公眾投資者募資規(guī)模都遠(yuǎn)超上限，多只公募REITs最終配售比例將低于10%。根據(jù)初始發(fā)售金額計(jì)算，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的配售比例約1.5%，華安張江REIT配售比例或不到7%，有渠道人士反饋，博時(shí)蛇口產(chǎn)園的公眾投資者最終獲配率只有2.28%左右。據(jù)悉，2019年12月發(fā)行的廣發(fā)科技創(chuàng)新基金一日大賣300億，最終配售比例低至3.3%，創(chuàng)下公募基金比例配售新低，公募REITs有望刷新這一紀(jì)錄。資料顯示，上交所首批5只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額約為170.32億元，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額約為143.71億元，共314億元。

根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)對(duì)9只公募REITs統(tǒng)計(jì)如下：

根據(jù)9只REITs的招募說明書可以發(fā)現(xiàn)9只公募REITs產(chǎn)品均屬于優(yōu)先試點(diǎn)地區(qū)及試點(diǎn)項(xiàng)目，涉及倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，收益穩(wěn)定，全周期收益率具備較大吸引力。

某公募REITs基金經(jīng)理表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)均為穿越周期的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，歷史收益穩(wěn)定，全周期收益率具備較大吸引力，資產(chǎn)存在增長(zhǎng)空間，且能夠在場(chǎng)內(nèi)交易，這些特征對(duì)機(jī)構(gòu)投資人來說，非常具有吸引力。普洛斯高級(jí)副總裁楊敏介紹，投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs，一方面可以獲得穩(wěn)定的分紅，主要來自于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入；另一方面，投資人還可以獲得資產(chǎn)增值及二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格增值等潛在收益。

接下來將對(duì)9只REITs的交易結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目背后收益模式、回報(bào)方式等進(jìn)行細(xì)致的解析，全面揭開9只REITs的的面紗。